Leitfaden zum Zwischenerwerb – Handlungsempfehlung für Kauf, Sicherung, Nachnutzung und Sanierung

Bei der Auswahl von Objekten für den Zwischenerwerb durch eine Kommune sind mehrere entscheidende Aspekte zu berücksichtigen:

1. Konzepte und Beschlüsse: Die Objekte sollten im Einklang mit den bestehenden städtebaulichen Konzepten und Plänen stehen, wie etwa einem Integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK) oder anderen relevanten Planungen. Zudem sind alle erforderlichen kommunalen Beschlüsse und Genehmigungen einzuholen, um sicherzustellen, dass das Projekt den rechtlichen und politischen Rahmenbedingungen entspricht.
2. Finanzen: Eine gründliche Prüfung der finanziellen Rahmenbedingungen ist unerlässlich. Dazu gehört die Bewertung der Kosten für den Erwerb, Sanierungs- und Instandhaltungskosten sowie die langfristige Finanzierbarkeit. Im Zusammenhang mit der Verwendung von Fördermitteln ist die Einhaltung des EU-Beihilferechts zu überprüfen, um sicherzustellen, dass keine unzulässigen Beihilfen gewährt werden und das Projekt im Einklang mit den europäischen Regelungen steht.
3. Verfügbarkeit der Immobilie: Die grundsätzliche Verfügbarkeit der Immobilie muss gesichert sein. Dazu gehört die Klärung der Eigentumsverhältnisse sowie die Sicherstellung, dass keine rechtlichen oder vertraglichen Hindernisse bestehen, die den Erwerb oder die spätere Nutzung der Immobilie beeinträchtigen könnten. (Mögliche Hindernisse und deren Lösungen – Erbengemeinschaft etc.)
4. Verhandlungen mit den Eigentümern: Die Verhandlungen mit den aktuellen Eigentümern sind entscheidend für den Erwerb. Hierbei sollten faire Konditionen, die sowohl die Interessen der Kommune als auch der Verkäufer berücksichtigen, vereinbart werden. Grundbaustein ist dabei ein Verkehrswertgutachten. Es ist wichtig, klare und transparente Vereinbarungen zu treffen, aber auch eine deutliche Positionierung vorzunehmen, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Hemmnisse und Risikopotenzial:

• Politische und gesellschaftliche Hemmnisse: Der Erwerb von Immobilien durch die Kommune kann auf Widerstand aus der Politik und der Bürgerschaft stoßen. Politische Entscheidungsträger könnten Bedenken hinsichtlich der Verhältnismäßigkeit der Investitionen oder der zukünftigen Nutzung der Immobilie haben. Auch Bürger können Bedenken äußern, insbesondere wenn sie von den Plänen direkt betroffen sind oder befürchten, dass die Maßnahme ihre Interessen beeinträchtigt. Eine frühzeitige und transparente Kommunikation mit allen Stakeholdern kann helfen, solche Hemmnisse zu adressieren. Entscheidend für den Erfolg des Projektes ist die gemeinsame Positionierung aller Beteiligten und Weisungsbefugten Personen hinter dem Vorhaben und der Dokumentation dieses Willens.
• Risikopotenzial: Der Erwerb und die spätere Nutzung der Immobilie bergen ein gewisses Risikopotenzial, insbesondere im Hinblick auf unerwartete Kosten, Verzögerungen oder mögliche rechtliche Auseinandersetzungen. Eine umfassende Risikoanalyse und ein detaillierter Plan zur Risikominderung sind daher essenziell.
• Unsicherheit bei Zeit, Zuteilung und Verwaltungswissen: Unsicherheiten hinsichtlich des Zeitrahmens für den Erwerb, die Zuteilung von Mitteln und das verfügbare Verwaltungswissen können den Prozess erschweren. Es ist ratsam, einen realistischen Zeitplan aufzustellen und sicherzustellen, dass ausreichend Fachwissen und Ressourcen vorhanden sind, um den Erwerb und die anschließende Verwaltung oder Vermarktung der Immobilie effizient zu gestalten.
• Kaufnebenkosten: Bei der Kalkulation müssen auch die Kaufnebenkosten, wie Notarkosten, Grundbuchgebühren und eventuell anfallende Maklergebühren, berücksichtigt werden. Diese Kosten sollten im Finanzierungsplan einkalkuliert werden, um unerwartete Belastungen zu vermeiden.

Zunächst muss entschieden werden, ob der Zwischenerwerb mithilfe von Fördermitteln oder aus eigenen Mitteln der Kommune finanziert wird. In beiden Fällen ist ein Stadtratsbeschluss erforderlich. Wenn Fördermittel genutzt werden sollen, ist das jeweilige Förderverfahren zu beachten.

Für die Durchführung des Zwischenerwerbs wird der Kaufpreis auf Basis eines Verkehrswertgutachtens verhandelt. Der vereinbarte Kaufpreis wird anschließend zur Abwicklung an den Notar übergeben. Während des gesamten Prozesses sind die Auflagen des Fördermittelbescheids zu beachten, insbesondere hinsichtlich der festgelegten Zeitschienen, Fristen, Nachreichungen und gegebenenfalls zusätzlichen Kostenschätzungen.

Es ist zwingend erforderlich, einen grundsätzlichen Plan für die zukünftige Nutzung und Entwicklung der Immobilie zu erstellen, um sicherzustellen, dass die Ziele des Zwischenerwerbs langfristig erreicht werden können und mögliche weitere Schritte gut vorbereitet sind.

Der Zwischenerwerb gilt als abgeschlossen, sobald die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Dies markiert den offiziellen Eigentumserwerb durch die Kommune und ermöglicht die weitere Planung und Umsetzung der vorgesehenen Maßnahmen.

Zunächst muss entschieden werden, ob der Zwischenerwerb mithilfe von Fördermitteln oder aus eigenen Mitteln der Kommune finanziert wird. In beiden Fällen ist ein Stadtratsbeschluss erforderlich. Wenn Fördermittel genutzt werden sollen, ist das jeweilige Förderverfahren zu beachten.

Für die Durchführung des Zwischenerwerbs wird der Kaufpreis auf Basis eines Verkehrswertgutachtens verhandelt. Der vereinbarte Kaufpreis wird anschließend zur Abwicklung an den Notar übergeben. Während des gesamten Prozesses sind die Auflagen des Fördermittelbescheids zu beachten, insbesondere hinsichtlich der festgelegten Zeitschienen, Fristen, Nachreichungen und gegebenenfalls zusätzlichen Kostenschätzungen.

Es ist zwingend erforderlich, einen grundsätzlichen Plan für die zukünftige Nutzung und Entwicklung der Immobilie zu erstellen, um sicherzustellen, dass die Ziele des Zwischenerwerbs langfristig erreicht werden können und mögliche weitere Schritte gut vorbereitet sind.

Der Zwischenerwerb gilt als abgeschlossen, sobald die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Dies markiert den offiziellen Eigentumserwerb durch die Kommune und ermöglicht die weitere Planung und Umsetzung der vorgesehenen Maßnahmen.

Verkauf der gesicherten Immobilie

Der nächste Schritt besteht im Verkauf der gesicherten Immobilie. Dies beinhaltet die Durchführung von Standortmarketing und Verkaufsförderungsmaßnahmen, um potenzielle Käufer zu erreichen und den Verkaufserfolg zu maximieren. Hierzu gehört die Erstellung eines detaillierten Exposés, welches das Nutzungskonzept und alle relevanten Informationen, wie bestehende Genehmigungen und Nutzungsmöglichkeiten enthalten. Wichtigste Partner sind hierbei unter anderem die sozialen Träger sowie kommunale Wohnungsgesellschaften.

Neues Verkehrswertgutachten

Zur Ermittlung eines marktgerechten Wertes wird ein aktualisiertes Verkehrswertgutachten erstellt. Dies ist entscheidend für die Preisfestsetzung und die Verhandlung mit potenziellen Käufern.

Fristen im Zusammenhang mit Fördermitteln

Im Zusammenhang mit potenziellen Fördermitteln sind bestehende Fristen und Auflagen zu beachten. Ein nicht erfolgter Verkauf könnte bedeuten, dass der Zuwendungszweck nicht erfüllt ist, was Rückforderungen oder andere Konsequenzen nach sich ziehen kann. Werden im Zusammenhang mit einem Verkauf sanierungsbedingte Einnahmen generiert, sind diese dem Fördermittelgeber zu melden und vorrangig vor neuen Fördermitteln wieder innerhalb der Gesamtmaßnahme der Städtebauförderung zu investieren.

Bestpreisvergabe oder Konzeptvergabe

Der Verkauf sollte im ersten Schritt auf Basis des überzeugendsten Nutzungskonzepts erfolgen und erst danach auf Basis des besten Preises. Bei der Konzeptvergabe können Käufer ausgewählt werden, die ein nachhaltiges und dem Nutzungskonzept entsprechendes Projekt präsentieren.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag wird erstellt und sollte alle relevanten Bedingungen enthalten. Besondere Auflagen wie beispielsweise Sanierungsverpflichtungen, Nachnutzungskonzepte und ein Rückkaufsrecht sollten vertraglich festgelegt werden, um die zukünftige Nutzung und etwaige Rückforderungen zu regeln.

Notar und Vertragsentwurf

Es Erfolgt die Beauftragung eines Notars zur Erstellung und Überprüfung des Vertragsentwurfs. Der Notar sorgt für die rechtliche Sicherheit und Vollständigkeit des Kaufvertrags.

Zahlung des Kaufpreises

Nach Abschluss des Kaufvertrags erfolgt die Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer. Stellen Sie sicher, dass alle finanziellen Transaktionen ordnungsgemäß dokumentiert und durchgeführt werden.

Anzeige sanierungsbedingter Einnahmen

Melden Sie alle durch die Sanierung bedingten Einnahmen dem Thüringer Landesverwaltungsamt oder der zuständigen Behörde. Dies ist notwendig, um die Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben und Förderauflagen sicherzustellen.

Zusätzliche Hinweise:

• Dokumentation und Nachverfolgung: Führen Sie eine gründliche Dokumentation aller Verkaufs- und Sanierungsaktivitäten. Dies stellt sicher, dass alle Auflagen erfüllt und nachgewiesen werden können.
• Rechtsberatung: Ziehen Sie im Zweifel rechtliche Beratung hinzu, um sicherzustellen, dass alle vertraglichen und gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden und keine rechtlichen Probleme auftreten.
• Langfristige Überwachung: Behalten Sie die langfristige Nutzung und Entwicklung der Immobilie im Auge, um sicherzustellen, dass die vereinbarten Sanierungs- und Nutzungskonzepte umgesetzt werden.