Leitfaden zum Zwischenerwerb – Voraussetzungen und Bestandteile vom Erwerb bis zur Vermarktung

Im ersten Schritt müssen die kommunalen Akteure einen räumlichen Schwerpunktbereich innerhalb des Stadtgebietes festlegen. Es ist zu bestimmen, welche Bereiche vorrangig aufgrund bestehender Missstände saniert werden sollen. Diese Schwerpunktbereiche befinden sich in der Regel in Altstadtgebieten mit hoher Leerstandsquote, bedingt durch das Baualter und dem erheblichen Sanierungsbedarf. Der Zweck dieser Festlegung ist es, sich gezielt auf einen bestimmten Raum innerhalb der Kommune zu konzentrieren und die Durchführung zu vieler paralleler Projekte ohne räumlichen Zusammenhang zu vermeiden. Aufgrund der Langwierigkeit des Prozesses werden die Effekte nur langsam sichtbar, was sowohl in der öffentlichen Wahrnehmung als auch bei den handelnden Akteuren zu Frustration führen kann. Zudem sind für die zukünftige städtebauliche Entwicklung und Nutzung des Gebiets bestehende oder zu erstellende Konzepte (z.B. ISEK, Einzelhandelskonzept) zu berücksichtigen. Trotzdem wird empfohlen, eine gewisse Flexibilität für „spontane“ Gelegenheiten auch außerhalb des festgelegten Gebiets beizubehalten.

Zunächst werden im Rahmen einer Bestandsaufnahme die Objekte des zuvor bestimmten Stadtgebiets bzw. Quartiers bewertet. Das Gesamtkonzept dient dabei als Grundlage für die Einordnung der Objekte in das Gebiet und deren potenzielle zukünftige Nutzung. Weitere entscheidende Kriterien, die bewertet werden müssen, sind u.a. die Eigentumsverhältnisse, die Lage, der Zustand sowie die denkmalschutzrechtlichen Gegebenheiten der Objekte. Darüber hinaus wird berücksichtigt, ob bereits potenzielle Investoren vorhanden sind.

Anhand der ermittelten Informationen erfolgt eine Kategorisierung der Objekte nach ihrer Machbarkeit. Dabei liegt der Fokus insbesondere auf den Eigentumsverhältnissen und der Verkaufsbereitschaft, aber auch auf der Lage, der Vermarktbarkeit und der städtebaulichen Bedeutung der Objekte. Idealerweise wird zunächst ein vergleichsweise „leicht“ zu realisierendes Objekt ausgewählt, um sukzessive weitere Objekte zu bearbeiten. Entscheidende Faktoren sind dabei die Rahmenbedingungen sowie ein klares Selbstverständnis der Kommune. Eine gewisse Flexibilität in der Zusammenarbeit mit den Akteuren ist notwendig, jedoch müssen grundlegende Prinzipien wie, keine Käufe zu überhöhten Preisen, definierte Nutzungsziele und die Einhaltung rechtlicher Rahmenbedingungen gewahrt bleiben.

Nach der Auswahl und Priorisierung potenzieller Objekte werden im nächsten Schritt die Möglichkeiten innerhalb eines objektbezogenen Konzeptes dargestellt und auf ihrer Umsetzbarkeit geprüft. Dabei muss u.a. geklärt werden, ob das Projekt als öffentliches oder privates Vorhaben durchgeführt werden soll. Zudem sollten verschiedene Nutzungsmöglichkeiten aufgezeigt und die Sanierungs- sowie Sicherungskosten ermittelt werden. Grundlegend ist bei kommunalen Projekten zwischen einer privaten oder öffentlichen Nutzung zu entscheiden. Auch die Risiken müssen benannt werden.
Idealerweise beschließen die kommunalen Vertreter bereits die ersten beiden Leistungsphasen nach HOAI: „Grundlagenermittlung mit Prüfung des Kostenrahmens durch die Bauherren“ und „Vorplanung mit Kostenschätzung“. Dieser Beschluss signalisiert den handelnden Akteuren und der Öffentlichkeit den klaren Willen der Kommune und schafft Handlungssicherheit für die Projektumsetzung. Dabei muss allen Beteiligten bewusst sein, dass solche Projekte in der Regel nicht zu einem direkten finanziellen Gewinn führen und primär über klassische Fördermittel realisiert werden.
Die finanziellen Eigenmittel sind in den Haushalts- und Finanzplan einzuordnen und die Grundlagen für notwendige Jahresanträge bzw. die Beantragung von Fördermitteln sollten ebenfalls bereits geschaffen werden. Zudem sollten gezielt Investoren unter dem Prinzip „Fördern und Fordern“ angesprochen werden.

Eine Hauptursache für den Verfall und Leerstand einzelner Immobilien liegt in den Eigentumsverhältnissen. Sind diese Ungeklärt, ist das Eigentum belastet durch Schulden oder eine Insolvenz oder handelt es sich um Erbgemeinschaften sind private Investoren schwieriger für den Erwerb einer entsprechenden Immobilie zu gewinnen. In diesem Fall ist es ratsam, mithilfe der zur Verfügung stehenden rechtlichen Mittel und Ressourcen ein Eigentumsübergang in den Besitz der Kommune anzustreben, um beschriebene Hindernisse zunächst zu beräumen. Gleiches ist bei fehlendem Eigenkapital oder investitionsunwilligen Eigentümern ratsam.
Entsprechend ist hohes Maß an Geduld, Beharrlichkeit aber auch Kreativität bei den handelnden Akteuren erforderlich. Entscheidend ist auch hier die Kommunikation der Kommune mit den Eigentümern sowie im Zweifelsfall die Nutzung bestehender Rechtsmittel.

Mit dem Erwerb des Eigentums oder einer Einigung mit den Eigentümern können die zuvor definierten Ziele konkretisiert und innerhalb der entsprechenden Genehmigungen gesichert werden. Dies schafft nicht nur Handlungsspielraum für die beteiligten Akteure, sondern bietet potenziellen Investoren bzw. den Eigentümern Sicherheit hinsichtlich ihrer Möglichkeiten und Freiheiten bei der Nutzung und Umgestaltung. Investoren kann ein klar definiertes Angebot unterbreitet werden, das deutlich aufzeigt, welche Nutzungsmöglichkeiten bestehen und welche nicht.
Die Kommune muss sich in beiden Fällen als Projektentwickler verstehen und mit einem klaren Selbstverständnis sowie transparenter Kommunikation seitens der Entscheidungsträger auftreten. Dazu gehört, an nicht verhandelbaren Inhalten festzuhalten, diese klar zu kommunizieren und gegebenenfalls auch Absagen zu erteilen.

Mitunter parallel zur Genehmigungsplanung erfolgt die Wirtschaftlichkeitsberechnung des Vorhabens. Dabei sollte grundsätzlich nicht die Rendite, sondern vielmehr die zukünftige Nutzungsfähigkeit des Objekts im Vordergrund stehen. Im Falle des Einsatzes von Städtebaufördermitteln und der Weitergabe an private Dritte, ist die . Die für diesen Leitfaden vorgesehenen Objekte weisen in der Regel einen hohen Sanierungsbedarf auf, welcher für klassische Investoren zu unrentabel ist oder sich erst nach einem zu langen Zeitraum amortisiert.

Basierend auf dem zuvor erarbeiteten Konzept, den vorliegenden Genehmigungen und der Wirtschaftlichkeitsberechnung wird, abhängig vom Zustand des Objekts, die Rohbauinstandsetzung der Immobilie durchgeführt. Das Ziel dieses Schrittes besteht darin, die Bausubstanz in einen vermarktbaren Zustand zu versetzen. Hierzu gehört die Herstellung bedarfsgerechter Wohn- oder Gewerbeflächen sowie die Schaffung und Sicherstellung grundlegender Versorgungsinfrastrukturen wie Strom, Wasser und Abwasser. Zusätzlich sollte bei diesem Schritt auch die Verbesserung der umliegenden Infrastruktur, beispielsweise durch die Entwicklung von Spielplätzen, Parkflächen und anderen öffentlichen Einrichtungen, die zur Attraktivität des Standortes ins Auge gefasst werden. Weiterhin sollten notwendige/sinnvolle Maßnahmen zur Gewährleistung der Barrierefreiheit und Sicherheitsstandards berücksichtigt werden.
Dieser umfassende Ansatz stellt sicher, dass das Objekt nicht nur funktional und attraktiv wird, sondern auch langfristig den Bedürfnissen der Nutzer und der Gemeinde gerecht wird.

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie. Im Rahmen der Immobilienbewertung wird zwischen zwei Formen von Immobiliengutachten unterschieden: dem Kurzgutachten und dem Verkehrswertgutachten. Während ein Kurzgutachten lediglich einer Orientierung über den Marktwert der Immobilie dient, wird dieser beim Verkehrswertgutachten genau ermittelt. Hierfür wird mit bis zu zwei normierten Wertermittlungsverfahren der genaue Wert Ihrer Immobilie anhand von bewertungsrelevanten Unterlagen berechnet. Entsprechend darf die Ausstellung eines Verkehrswertgutachtens nur durch einen zertifizierten Immobiliengutachter/in, welche/r den Verkehrswert i.S.d. §194 BauGB (Marktwert) objektiv ermittelt, erfolgen.

Auf Grundlage des Verkehrswertgutachtens wird das Objekt zur Vermarktung angeboten. Wichtige Partner in diesem Prozess sind insbesondere soziale Träger sowie kommunale Wohnungsgesellschaften.
Ein wesentlicher Aspekt zur Sicherung der Fertigstellung ist die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Maßnahme stellt sicher, dass im Falle einer nicht erfolgten Fertigstellung der Immobilie innerhalb eines festgelegten Zeitraums, das Objekt zurück in den Besitz der Kommune übergeht. Es empfiehlt sich, eine Fertigstellungsverpflichtung von maximal drei Jahren festzulegen, um sowohl die Interessen der Kommune als auch der Investoren zu wahren.