Leitfaden Hemmnisse – Chancen und weitere Vorgehensweise bei der Mietförderung

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Hinsichtlich der Rahmenbedingungen der Förderung der Mietkosten in Pößneck sind zunächst folgende Ausführungen zu berücksichtigen:

Die in der Stadt Pößneck vorgestellte Mietförderung für das „Haus der Geschenke“, welches als Grundlage   für   nachfolgende   Ausführungen   dient, wurde   im   Rahmen   der   experimentellen Städtebauförderung durch das TMIL gefördert und ist als innovatives Modellprojekt und vorläufiges Einzelvorhaben zu bewerten. Eine Grundvoraussetzung für die Durchführung war die Lage des Objektes innerhalb des Sanierungsgebietes.  Die Städtebauförderung dient im Allgemeinen der Beseitigung städtebaulicher Missstände. Die Förderung von Kaltmieten und Nebenkosten stellt aktuell einen Ausnahmefall dar. Im konkreten Fall wird das Vorhaben durch sanierungsbedingte Einnahmen (Wertausgleich) finanziert. Sanierungsbedingte Einnahmen sind grundsätzlich vorrangig vor den Fördermitteln zur Deckung der zuwendungsfähigen Ausgaben einzusetzen.

Um Thüringer Kommunen zukünftig noch besser unterstützen zu können, sieht das TMIL vor, derartige Maßnahmen wie in Pößneck niedrigschwellig im Rahmen von kommunalen Förderprogrammen zur Revitalisierung der Innenstädte zu unterstützen und wird, abgeleitet aus den Erfahrungen aus Pößneck aber auch aus der Evaluierung o. g. Bundesförderung, eine entsprechende Handreichung für die Kommunen zur Erstellung einer kommunalen Richtlinie erarbeiten.

Hinsichtlich der Ausgestaltung ist die Mietförderung an den ortsüblichen Preis pro Quadratmeter gebunden, um eine künstliche Erhöhung der Miete im Stadtgebiet zu vermeiden. Eine Förderung bei Überschreitung des vorgegebenen maximalen Quadratmeterpreises wurde vollständig ausgeschlossen. Die Mietförderung ist zunächst auf drei Jahre angesetzt und orientiert sich ab dem 2. Jahr am Betriebsergebnis des neuen Einzelhändlers. Weiterhin galten die Erstellungen eines Businessplans zur Darstellung der Wirtschaftlichkeit als notwendig. Im Fall des „Haus der Geschenke“ wurden ehemalige Mitarbeiter als Miteigentümer an der Zukunft des Unternehmens beteiligt und damit als erfahrene Partner gewonnen.

Im Rahmen der Antragstellung ist es zudem notwendig, alternative Instrumente zur Verstetigung des Vorhabens zu prüfen und entsprechend Aussagen darüber zu treffen, wie das Vorhaben nach Ablauf des Bewilligungszeitraums ohne Förderung fortgesetzt werden soll.

Als Ursache für den potenziellen Leerstand infolge des Ruhestands des Vorbesitzers wurde u.a.  mangelhaftes Nachfolgemanagement genannt.  Die Grundvoraussetzungen zur Umsetzung des Projektes (Businessplan, Fördermittelsicherung etc. bis zur Bewilligung) wurden innerhalb von rund 6 Monaten geschaffen. Die hohe Geschwindigkeit wurde dabei als ausschlaggebend für den Erfolg bezeichnet.

1. Stärken und Chancen

  • Unterstützung der Nachfolgeregelungen: Langfristige Unterstützung über die gesamte Laufzeit, um stabile Nachfolgeregelungen zu fördern.
  • Jährliche Überprüfung: Regelmäßige jährliche Überprüfung der Mietförderung mit Fokus auf positive Umsatzentwicklung. Die Förderung richtet sich nach den erzielten Erfolgen.
  • Förderung von Gründern und Gewerberäumen: Unterstützung von Neugründungen, Erfassung und Außenkommunikation zu bestehenden Gewerberäumen und Förderung räumlicher Verlagerungen.
  • Deckelung der Miete: Einführung einer Mietobergrenze basierend auf dem Mietspiegel, um bezahlbare Mieten zu gewährleisten.
  • Identifikation von Mietern mit Strahlkraft: Bewertung und Förderung von Mietern, die eine starke Anziehungskraft haben und zur positiven Entwicklung beitragen.
  • Praxisnahe Umsetzung: Orientierung an realistischen, praxisnahen Lösungen.
  • Nutzungsmix: Integration eines Nutzungsmixes im Rahmen eines Innenstadtentwicklungs-konzepts als Grundlage.
  • Erweiterung kommunaler Förderprogramme: Kombination von kommunalen Zuschüssen und Investitionsförderungen zur Unterstützung von Projekten.

2. Schwächen, Risiken und Hemmnisse

  • Nichteinhaltung der Zweckbindungsfrist: Wenn ein Mieter die Zweckbindungsfrist nicht einhält, müssen klare Konsequenzen definiert sein. Dies könnte den Rückzug der Förderung oder Rückforderungen beinhalten.
  • Laufzeit der Förderung: Die Förderlaufzeit sollte nicht zu kurz sein, um nachhaltige Erfolge zu ermöglichen.
  • Nachhaltige Lösungen: Der Fokus sollte auf wirtschaftlich tragfähige Lösungen mit gut ausgearbeiteten Businessplänen liegen.
  • Regionale Besonderheiten: Berücksichtigung der spezifischen regionalen Gegebenheiten und Besonderheiten sowohl städtebaulich als auch marktwirtschaftlich.
  • Förderung von Schlüsselimmobilien: Es ist zu definieren, ob die Förderung sich auf Ankerimmobilien oder eine Vielzahl von Objekten konzentriert.

3. Weitere Vorgehensweise zu Etablierung

  • Erweiterung der Städtebauförderrichtlinien: Anpassung der Städtebauförderrichtlinien, um die Mietförderung zu integrieren.  Grundsätzlich wird die Förderung solcher Anschubinstrumente zeitlich befristet sein und sich in engem finanziellem Rahmen bewegen.
  • Erweiterung der kommunalen Förderrichtlinien: Aktualisierung der kommunalen Förderrichtlinien mit klaren Definitionen von Schlüssel- und Ankerimmobilien und der Zonierung des Geltungsbereichs (Zentrum, erweitertes Zentrum, Außenbereich).
  • Erstellung eines Kriterienkatalogs: Entwicklung eines Bewertungsschemas für Förderanträge. Kriterien könnten die Verweildauer, lokale Wirkung, Erfolgsaussichten sowie Business- und Finanzpläne umfassen.
  • Budgetierung des Programms:

Ziel ist es, den Städten und Gemeinden ein niedrigschwelliges, befristetes Unterstützungsinstrument bereitzustellen, welches eigenständig genutzt werden kann und die Thüringer Städte und Gemeinden in ihren Handlungsspielräumen stärkt.

  • Festlegung einer maximalen Anzahl förderfähiger Objekte
  • Begrenzung der Förderlaufzeit
  • Berücksichtigung des Endes der Städtebaufördergebietskulisse
  • Nutzungsmix: Förderung eines ausgewogenen Nutzungsmixes (Handel, Büro, Kreativwirtschaft) basierend auf einem Einzelhandels- und Innenstadtkonzeptes.
  • Einbindung von Eigentümern: Aktive Einbindung und Abstimmung mit den Eigentümern der Immobilien.
  • Entwicklungsperspektive und -plan: Erstellung von Entwicklungsplänen, die langfristige Perspektiven und Nutzungsmöglichkeiten aufzeigen.
  • Investoren und Nutzer mit ernsthaftem Interesse: Ansprechen von Investoren und Nutzern mit echtem Interesse und bestenfalls Eigeninteresse an der Stadtentwicklung.
  • Sicherung durch langfristige Mietverträge: Einführung von langfristigen Mietverträgen zur Sicherung der Projekte, Ausschluss von Mietwucher und Festlegung von Mietbindungen.